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行政复议典型案例(三)

来源:杭州市法制办作者:发布日期:2017年06月12日点击数:

萧某请求撤销某区政府作出的《房屋征收补偿决定》

【基本案情】

申请人:萧某

被申请人:某区政府

行政复议机关:杭州市人民政府

申请人萧某因对被申请人某区政府作出的《房屋征收补偿决定》不服,向行政复议机关申请行政复议。

申请人认为:申请人不服被申请人作出的《房屋征收补偿决定》,理由:1、被申请人违反规定作出补偿决定,不公正不真实。2、申请人明确表示采用安置费方式进行过渡,但被申请人决定采用临时过渡用房进行安置,违背申请人意愿等。

被申请人认为:被申请人作出《房屋征收决定》后公示并张贴,被征收房屋评估报告也依法送达给申请人。房屋征收部门因未能与申请人达成补偿协议,报请被申请人作出征收补偿决定。被申请人召开了听证会后作出案涉征收补偿决定并送达给申请人,事实清楚、程序合法、适用依据正确。

行政复议机关认为:本案中,申请人在听证会上明确表示选择自行过渡,要求发放临时安置费,但被申请人作出的补偿决定中并没有按照上述规定及申请人的选择给予临时安置费,而是决定给申请人提供周转用房。该项决定剥夺了申请人的选择权,依法应予以撤销。案涉《房屋征收补偿决定》中其他关于补偿方式、搬迁费等内容均符合法律规定,依法予以维持。

 

【焦点问题评析】

一、房屋征收补偿决定中补偿方式如何确定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。” 据此,法律明确赋予了被征收人选择补偿方式的权利。补偿方式的选择既是房屋征收补偿协议的重要内容,也是房屋征收部门作出补偿决定的实质性环节。

(一)如何判断被征收人是否对补偿方式明确作出了选择。

在实践中,一部分被征收人与房屋征收部门达成征收补偿协议的,补偿方式的选择以协议的形式固定下来;但另一部分被征收人,未能与房屋征收部门达成补偿协议,这个时候如何判断被征收人的选择意愿?通常情况下,房屋征收部门在征收过程中会与被征收人进行协商、沟通,某些地区甚至会召开听证会,这些情况下,被征收人通常都会表达自己的选择倾向,类似于“我要求现房安置,不同意异地安置”或者“我要求分户安置2套房”等。此种情形下,即使被征收人的要求不符合法律规定,在某种程度上,被征收人也对补偿方式作出了较为明确的选择。因而在房屋征收部门作出补偿决定时,一定要纵观全局、全过程考虑被征收人的选择意愿,最大化的保障被征收人补偿方式的选择权。

(二)被征收人未对补偿方式作出选择时,如何确定补偿方式。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”据此可以看到,房屋征收部门确定货币补偿的标准是按照市场价格,所以就价值而言,货币补偿和产权调换二者之间在理论上应该是等同的。但是在具体实践中,由于被征收人的个体差异,不同的补偿方式对其意义和价值也有所不同。那么,在被征收人未对补偿方式作出选择时,该如何确定补偿方式?实践中,部分征收人是按照自己的意愿和需要单方确定补偿方式。具体而言,部分征收人通常综合评估可用安置房源和商品房市场行情等实际情况之后,对补偿方式加以人为的诱导或限制,如在安置房源充足或被征收房屋产权有争议等情况下,为消化存量安置房和避免不必要的矛盾,倾向于产权调换方式;在安置房源不足等情况下,为加快征收补偿的进程、节省被征收人过渡用房的支出等目的,则倾向于货币补偿方式,这些情形均侵犯了被征收人的补偿选择权,违反了法律规定。故在实际房屋征收过程中,征收人应以被征收人的实际境况为出发点,综合考虑被征收人个体差异性和市场因素,确定一个最大限度保护被征收人合法权益的补偿方式。

二、房屋征收补偿决定中过渡方式如何确定。

《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定“……过渡期限内的周转用房,被征收人可以选择自行解决,也可以选择由房屋征收部门提供。……”第二十四条规定“征收住宅,被征收人自行解决周转用房的,房屋征收部门应当支付其自搬迁之月起至用于产权调换房屋交付后六个月内的临时安置费。”据此,法律也赋予了被征收人选择过渡方式的权利。虽然过渡方式的选择并非如补偿方式那样成为关键性内容,但在法律明文规定的情况下,被征收人对过渡方式的选择权仍值得被尊重。正如前文所述,每个被征收人都具有个体差异性,过渡用房或者临时安置费对于不同的被征收人而言意义和价值不同,征收人不能以自己的意愿和现有的条件单方作出判断和选择。

 

【办案体会】

《房屋征收补偿决定》看似只是一纸决定,主文部分仅短短几行内容,审查起来才发现内容庞大,需要查清的事实和关注的问题都较多。除却职权依据和程序问题,补偿决定的内容合法性为本案的重点审查对象。而在内容审查的过程中,需要关注的主要有以下几点:

一、评估机构的选择与评估报告的送达。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。”据此,法律将评估机构的选择权与主动权交到被征收人手里,从而为后期房屋价值的评估鉴定奠定一个公平的基石。

房屋征收补偿决定中,被征收房屋的价值是核心内容,是征收人据以作出相应补偿的关键性依据,也是被征收人最为关心的实质性内容。《条例》第十九条规定“对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”在法律明确赋予被征收人异议和鉴定权的情况下,评估报告的送达程序显的尤为重要,因为只有送达程序执行到位,被征收人的异议权才有实现的可能性,补偿协议或补偿决定的实质性内容才能予以确认。

二、用以产权调换的房屋的状态、权属及价值问题。

《条例》第十九条规定“被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”据此,用以产权调换的房屋价值也由被征收人选定的评估机构予以确定,同被征收房屋一样,产权调换房屋的价值评估报告也应送达给被征收人,该送达程序一样十分重要。此外,关于产权调换房屋的权属,征收人只能将属于自己、可支配的、产权明晰的房屋用以调换,故在审查过程中,应查清房屋的权属。同时,若产权调换房屋为期房,还需查清期房的建造进度,不能使被征收人处在一个茫然的等待“期房”的过程中,要明确“期房”的“期限”,做到“有期可等”。

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